ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456

ตัวอย่างโจทย์ นายจันทร์ซื้อที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งจากนายอังคาร ในราคา 5 ล้านบาท นายจันทร์ชำระราคาค่าที่ดินให้นายอังคาร 1 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้นายอังคารในวันที่นายอังคารกลับจากต่างประเทศและไปจดทะเบียนโอนให้นายจันทร์ นายอังคารได้ส่งมอบที่ดินให้นายจันทร์พร้อมกับรับเงิน 1 ล้านบาทในวันทำสัญญา นายจันทร์อยู่ในที่ดินแปลงนี้มาได้ 8 ปี นายอังคารกลับจากต่างประเทศ นายอังคารหาได้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคาร หลังจากนั้น 3 ปี ที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นมาก นายอังคารได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ให้นายพุธอีกในราคา 10 ล้านบาท นายพุธซื้อแล้วจะเข้าไปอยู่ในที่ดินแปลงนี้ แต่ถูกนายจันทร์ขัดขวาง นายพุธขอให้นายจันทร์ออกไป นายจันทร์ไม่ยอมออก นายพุธฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่นายจันทร์ออกไป นายจันทร์ไม่ยอมออก นายพุธฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่นายจันทร์ออกไปจากที่ดินแปลงนี้ นายจันทร์ต่อสู้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ และนายจันทร์มาถาม ท่านว่าข้อต่อสู้ของนายจันทร์จะมีทางชนะคดีหรือไม่ ดังนี้ ตามข้อเท็จจริงนี้ ท่านจะให้คำตอบนายจันทร์อย่างไร เพราะเหตุใด

        วางหลักกฎหมาย

        มาตรา 456 วางหลักไว้ว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไปทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระบางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่”

          วินิจฉัย

          กรณีตามปัญหา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมที่กฎหมายได้กำหนดแบบไว้ กล่าวคือจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งคู่สัญญาตกปากลงคำกันในชั้นแรก โดยเป็นสัญญาที่ยังมิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกัน แต่มีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องกระทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป ซึ่งคู่สัญญาจะต้องทำอะไรต่อไปอีกในภายหน้า

          ลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญายังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายให้สำเร็จบริบูรณ์ เพียงแต่ตกลงว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายกันต่อไปในอนาคต ยังไม่มีผลให้ทรัพย์ตามสัญญาจะซื้อจะขายโอนไปยังผู้ซื้อ คู่สัญญาจึงมีเพียงบุคคลสิทธิต่อกันในอันที่จะเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญา ยังไม่มีทรัพย์สิทธิในทรัพย์สินที่ทำสัญญากันแต่อย่างไร

          ในกรณีที่ทำสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ซื้อวางมัดจำและชำระราคาบางส่วนแล้วผู้ขายส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่ผู้ซื้อโดยสัญญาจะโอนให้ภายหลัง เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายมอบการยึดถือทรัพย์ให้ ไม่ได้มอบความเป็นเจ้าของให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อยังไม่มีสิทธิในทรัพย์สินนั้น มีเพียงสิทธิตามสัญญาเหนือคู่สัญญาเท่านั้น

          การที่นายจันทร์ซื้อที่ดินมีโฉนดจากนางอังคารเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรา 456 วรรคสอง นายอังคารส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายจันทร์ นายจันทร์ก็หาได้สิทธิครอบครอง เพราะนายจันทร์รู้ว่าที่ดินแปลงนี้ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายอังคาร ถือว่านายจันทร์ครอบครองแทนนายอังคาร แม้นายจันทร์จะอยู่ติดต่อมาเป็นเวลากว่า 10 ปี นายจันทร์ก็หาได้กรรมสิทธ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ ส่วนนายพุธซื้อที่ดินแปลงนี้จากนายอังคารเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและเมื่อทั้งสองได้ทำการซื้อขายถูกต้องตามแบบตามมาตรา 456 วรรคหนึ่งแล้ว นายพุธย่อมมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้และถือว่านายจันทร์ครอบครองแทนนายพุธ นายพุธฟ้องขับไล่นายจันทร์ นายจันทร์ยกข้อต่อสู้ว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ข้อต่อสู้ของนายจันทร์ไม่มีทางชนะคดี

          สรุป

          ถ้านายจันทร์มาถามข้าพเจ้า ข้าพเจ้าจะบอกว่านายจันทร์ไม่มีทางชนะคดี เพราะนายพุธมีทรัพย์สิทธิ (กรรมสิทธิ์) ซึ่งเป็นสิทธิที่ดีกว่านายจันทร์ซึ่งมีแค่บุคคลสิทธิ (สัญญาจะซื้อจะขาย) และจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456