พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง, ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ

โจทย์ นายทวีได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดินโดยรัฐจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยให้แก่ประชาชน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 ธันวาคม 2542 ต่อมาใน พ.ศ. 2547 นายทวีได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายอาทิตย์โดยมอบใบจองและที่ดินให้นายอาทิตย์ครอบครอง ใน พ.ศ. 2550 นายอาทิตย์ได้รับโฉนดที่ดินจากราชการ ขณะนี้นายอาทิตย์ต้องการจะโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายศุกร์บุตรชาย ดังนี้ อยากทราบว่านายอาทิตย์จะโอนที่ดินในกรณีดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

วางหลักกฎหมาย

        พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง วางหลักว่า “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองแต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก”

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วางหลักว่า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วแต่กรณีให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

1)                   ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

2)                 ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี

3)                  ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำหรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินตามวรรคสอง (1) ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย

สำหรับบุคคลตามวรรคสอง (2) และ (3) ให้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นการเฉพาะราย ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี

วินิจฉัย

กรณีตามปัญหา การที่นายทวีได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดินโดยรัฐจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยให้แก่ประชาชน โดยทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 ธันวาคม 2542 นั้น ถือว่านายทวีเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง แต่เนื่องจากที่ดินแปลงดังกล่าวยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว นายทวีจึงจะโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง

ดังนั้น เมื่อต่อมาใน พ.ศ. 2547 นายทวีได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายอาทิตย์ โดยมอบใบจองที่ดินและที่ดินให้นายอาทิตย์ครอบครอง ก็ไม่ทำให้นายอาทิตย์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน เพราะผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินต้องเป็นผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง

แต่การยกที่ดินตีใช้หนี้โดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายอาทิตย์เป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเพราะฉะนั้นการที่นายอาทิตย์ได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2550 นั้น จึงเป็นกรณีที่นายอาทิตย์ได้รับโฉนดที่ดินจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)

เมื่อนายอาทิตย์ได้รับโฉนดที่ดินมาตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายอาทิตย์จึงตกอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า กล่าวคือ ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินนายอาทิตย์จะโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกหรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติหรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

ดังนั้น หากขณะนี้นายอาทิตย์จะโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายศุกร์บุตรชาย นายอาทิตย์จึงไม่สามารถทำได้เพราะเป็นการโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินจึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า และการโอนในกรณีนี้ก็ไม่ใช่การตกทอดทางมรดก

สรุป นายอาทิตย์จะโอนที่ดินดังกล่าวไม่ได้ เพราะการที่นายอาทิตย์ได้รับโฉนดที่ดิน เมื่อ พ.ศ. 2550 เป็นการได้รับตามประมวลที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) จึงถูกห้ามโอนมีกำหนด 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิวรรคห้าและการโอนในกรณีก็ไม่ใช่การตกทอดทางมรดก

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 72 วรรคสอง

โจทย์ นายหนึ่งกับนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีโฉนดที่ดินและที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดเลย ขณะนี้บุคคลทั้งสองต้องการจะจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแต่ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดเลย นายหนึ่งกับนายสองจึงได้นำโฉนดที่ดินและเอกสารหลักฐานสำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อดำเนินการให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดเลยทำการจดทะเบียนให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการตามคำขอให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

วางหลักกฎหมาย

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 72 วรรคสอง วางหลักว่า “การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินมีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวนหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

กรณีตามปัญหา ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 72 วรรคสอง ได้กำหนดหลักเกณฑ์การยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างสำนักงานที่ดิน เพื่อให้ส่งเรื่องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ ดังนี้

1.        ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

2.      การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน

3.       การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

เมื่อครบหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังกล่าวแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดำเนินการให้ได้

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า นายหนึ่งกับนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีโฉนดที่ดินและที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดเลย และนายหนึ่งกับนายสองต้องการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม แต่นายหนึ่งกับนายสองไม่สะดวกที่จะเดินทางไปที่จังหวัดเลย จึงได้นำโฉนดที่ดินและเอกสารหลักฐานสำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อดำเนินการให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดเลยทำการจดทะเบียนให้

กรณีดังกล่าว แม้ที่ดินของนายหนึ่งกับนายสองจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ตามหลักเกณฑ์ในข้อที่ 1 และการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมก็ไม่ต้องมีการประกาศก่อน ตามหลักเกณฑ์ในข้อที่ 2 ก็ตาม แต่การจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมก็ไม่ต้องมีการประกาศก่อน ดังนั้นจึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ในข้อที่ 3 เมื่อไม่ครบหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการ นายหนึ่งกับนายสองจึงไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างสำนักงานที่ดิน เพื่อให้ส่งเรื่องให้สำนักงานที่ดินที่มีอำนาจทำการจดทะเบียนให้ได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจึงรับดำเนินการตามคำขอให้ไม่ได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 72 วรรคสอง

สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการตามคำขอให้ไม่ได้ เพราะการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นการจดทะเบียนที่ต้องมีการรังวัดก่อน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 72 วรรคสอง

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 27 ตรี, 59 ทวิ

โจทย์ นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2493 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ในพ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายเพชรได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2544 นายเพชรได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายเงิน นายเงินได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นายเงินได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเงินจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

วางหลักกฎหมาย   

        ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 27 ตรี วางหลักว่า “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจตามมาตร 58 วรรคสอง ผู้ครองครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัด ตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

        เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

        ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ วางหลักว่า “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วแต่กรณีได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

        เพื่อประแห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย

วินิจฉัย

        กรณีปัญหา ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์การออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายไว้ ดังนี้

1.                    ใช้กับผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2.                  ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี หมายความว่า ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิไม่ได้

3.                   มีความจำเป็น

4.                  พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร

5.                   ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แล้วแต่กรณี

6.                   เนื้อที่ต้องไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2493 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินนายเพชรจึงเป็นผู้ครอบครองโดลพลการก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เพราะประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับในวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497

ต่อมาในปี พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น เมื่อนายเพชรได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแล้ว ถือว่านายเพชรเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายเพชรจะไม่ได้นำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินจึงทำให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม เมื่อนายเพชรมิใช่ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี นายเพชรจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิตามมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก

และเมื่อใน พ.ศ. 2544 นายเพชรได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายเงิน นายเงินได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา การครอบครองและทำประโยชน์ของนายเงินจึงเป็นการครอบครองต่อเนื่องจากนายเพชร นายเงินจึงเป็นบุคคลตามมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง เพราะฉะนั้นนายเงินจึงขอโฉนดที่ดินได้ ตามมาตรา 59 ทวิ

สรุป นายเงินขออกโฉนดที่ดินได้ เพราะนายเงินเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องจากนายเพชรซึ่งเป็นครอบครองและทำประโยชน์อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 27 ตรี และมาตรา 59 ทวิ