วางหลักกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง วางหลักว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย”
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 วางหลักว่า อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นตกไปอยู่กับผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้
วินิจฉัย
กรณีตามปัญหา หลักเกณฑ์การทำสัญญาขายฝากมี 4 ประการดังนี้
1. ต้องมีข้อตกลงเป็นการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งทำให้กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ
2. ต้องมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ซึ่งข้อตกลงให้ไถ่คืนนี้จะต้องเกิดขึ้นในขณะทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้น
3. มีข้อตกลงกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินคืน
4. มีข้อตกลงเรื่องสินไถ่ แต่ถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนสินไถ่ไว้ให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ดังนั้นจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้กับสัญญาขายฝากด้วย เช่น บทบัญญัติในเรื่องแบบของสัญญาซื้อขายตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไปหรือแพหรือสัตว์พาหนะ การทำสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ ซึ่งเมื่อเป็นโมฆะแล้วคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม
ตามข้อเท็จจริงเมื่ออาทิตย์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงหนึ่ง อาทิตย์ได้ขายฝากที่ดินแปลงนี้ของอาทิตย์ไว้กับจันทร์ ราคาขายฝาก 300,000 บาท และอาทิตย์รับเงินราคาขายฝาก 300,000 บาท แต่ไม่ได้กำหนดสินไถ่และไม่ได้กำหนดเวลาไถ่คืน อาทิตย์ได้ส่งมอบที่ดินให้จันทร์ จันทร์จึงจ่ายเงิน 300,000 บาทให้อาทิตย์ เมื่อขายฝากไปได้สี่เดือน อาทิตย์ตาย พุธบุตรชายซึ่งเป็นผู้รับมรดกคนเดียวของอาทิตย์ได้มาติดต่อจันทร์เพื่อขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืน จันทร์ปฏิเสธ พุธจะฟ้องเรียกคืนที่ดินแปลงนี้ได้ เพราะว่าสัญญาขายฝากที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง และมาตรา 491
สรุป
พุธฟ้องเรียกคืนที่ดินแปลงนี้ได้ เพราะว่าสัญญาขายฝากที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง และมาตรา 491
